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打造楼市长效机制,需要疏通大城市土地供应瓶颈_亚博登录地址

本文摘要:同期,国外工业用地和居住用地的比例分别为15%和30%,而发达国家最大城市的比例分别为6%和40%。但北京、广州和浅水的工业用地比例分别约为22%、32%和36%,居住用地比例严重不足20%。近年来,大城市的轨道交通规划都指向城市和大都市区的外围。

土地

(原标题:打造楼市长效机制,需要疏通大城市土地供应瓶颈。)(作者是中山大学银行研究中心副主任,深圳房地产研究中心高级研究员。)大城市的建设用地一直通过征地不断扩大,几乎是无限的。

未来,大城市不能通过减少耕地数量来增加土地供应。减少耕地是合理的,但也不能忽视城市行政区基于区域形象、短期税收、快速增长考核等因素,继续为投资提供陈旧的产业和土地。因此,要减少住宅用地,就要千方百计转移投资和工业用地。

今年中国楼市分类调控的主调已经具体,就是三四线城市去库存,热点城市抑泡。至于如何遏制泡沫,管理层特别强调,房价下跌压力大的城市要合理减少住宅用地。在全国人大前的新闻发布会上,住房和城乡建设部、国土资源部负责人也表示,要合理减少土地供应,提高住宅用地比例。

根据中央经济工作会议精神,综合运用财政、土地、财政、税收、投资和法律手段,打造长效机制,疏通土地供应瓶颈也是长效机制最重要的内容。在人口向就业机会较多、产业升级较慢的大城市迁移的背景下,减少大城市住宅用地供应确实是合适的。

据Wind统计,2003年至2012年,一线城市共出让住宅用地3.25亿平方米,但同期住宅总销售面积为5.57亿平方米,新增住宅供应量仅占新增销售的55.6%。2012年以来,一线城市住宅用地供应年度计划完成率严重低于60%。

去年,房价上涨缓慢,但住宅用地供应的增加仍显而易见。厦门、上海、广州和北京的住宅用地供应分别增长50%、48%、42%和31%。未来特大城市的土地供应将会以循环的方式大幅减少。

十三五规划显示,从2017年到2020年,北京建设用地存量每年将增加30平方公里。从2016年到2020年,上海规划建设用地将从3226平方公里增加到3185平方公里。

住宅用地

2020-2040年,上海规划建设用地20年零增长。中国实行最严格的土地供应审核制度。大城市的土地供应是城市总体规划和土地供应规划所要求的,两大规划要经国务院和国家发展改革委审查。所以,在北京和上海削减土地供应,应该不是国家的意愿。

那么,这是否偏离了最近反复强调的合理减少居住用地的政策取向呢?不,减少土地供应不是减少新增土地供应。2016年底,中央经济工作会议提出了减少热点城市土地供应的三大原则:提高居住用地比例,盘活闲置和老旧城市用地,缓解市场对周边中小城市的需求。目前,中国644个城市人均建设用地为133平方米,远高于发达国家82.4平方米和发展中国家83.3平方米的平均水平。

建设用地供应充足,但问题是土地供应结构不合理,投资和工业用地比例过低,宅基地供应严重不足。2008年至2015年,中国新增工业用地和住宅用地的比例分别为33.8%和21.5%。同期,国外工业用地和居住用地的比例分别为15%和30%,而发达国家最大城市的比例分别为6%和40%。

但北京、广州和浅水的工业用地比例分别约为22%、32%和36%,居住用地比例严重不足20%。目前大城市的建设用地是
目前大城市人口传导性强的服务业对经济的贡献率高达50%。互联网、存储和共享经济可以节省更多的市场需求空间。

住宅用地

传统制造业、工业用地、投资用地不宜改为住宅功能。目前,北京、上海、浅城市等大城市的各个区域都规划了许多大型投资综合体、CBD办公区、总部基地等。然而,除了充分利用中心区的商业和办公空间之外,外围还有大量的空置投资空间。

据笔者调查,大城市周边有很多同质的商业写字楼,除了一楼餐饮外,可以充分利用空间,二楼以上大量闲置。近年来,招商局综合体陆续建成并投入使用,但很多公司做不到。

工业园区也是如此。2012年国土资源部对17个城市的工业用地进行了抽样调查,结果显示,80年代发达国家的生产水平严重不足2%。

生产强度名列前茅的上海高新技术开发区,也比台湾新竹科技园低23%。近年来,商业公寓和酒店式公寓越来越受欢迎,这是投资供应多而市场需求少的结果。最近,国家希望商业租金的变化是为了盘活存量,未来需要在调整规划和改善设施的基础上增强市场活力。近年来,大城市的轨道交通规划都指向城市和大都市区的外围。

从上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊的铁路过境已经开始。跨省市轨道交通规划的建设意味着都市圈一小时居住圈的创建,大城市楼市边界不断扩大,房地产供给具有替代效应。

供应

也就是说,减少大都市地区三四线城市的土地和住房供给,对大城市的土地和住房供给具有替代效应。2016年,300个城市的三四线城市土地交易量为4.94亿平方米,占60%,大都市圈占三四线土地交易量的70%。

今年1月和2月,三四线城市土地周转量为6361万平方米,是一二线城市的1.4倍,都市区三四线城市成为开发商密集备货区。要充分发挥城市的聚集效应,人口与资源的互联互通是前提。高铁和轨道交通的大规模布局和建设,极大地提高了换乘效率,但似乎太多了。

伦敦三分之一的地铁站(尤其是周边)都整合了停车场,60%的乘客停车换乘地铁,地铁也有效的整合了办公业务和公共交通。中国大城市的轨道交通规划建设很慷慨,但是精细化工工人严重短缺,前面一公里,后面一公里,占通勤时间和精力的50%以上。对于城市来说,连接基础设施和共享交通以帮助切断最后一英里仍然非常困难。所以随着城市化向都市圈的转变,楼市也进入了都市圈时代,大城市的土地和住房供给要与周边三四线城市融合。

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